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Você já projetou um estúdio compacto em Londrina para alugar no Airbnb com margens de 20% a 30% ao ano, sem perceber que a lei tributária pode enquadrar esse aluguel como serviço de hotelaria? Em 2025–2026, novas regras municipais e estaduais vêm transformando o aluguel de temporada em algo parecido com gerência de hotel, com imposto sobre serviços (ISS) cobrado via NFS-e e sem a redução de 70% aplicável à locação residencial tradicional.
Para investidores profissionais, o problema é grave:
aluguéis de até 90 dias passam a ter encargos de IBS, CBS e ISS sobre a receita bruta;
somando todas as alíquotas, a carga tributária pode chegar perto de 40% a 44% em alguns municípios, corroendo a margem que você considerava “segura”.
Até pouco tempo, muitos contribuintes tratavam o aluguel de temporada (Airbnb, site de hospedagem, etc.) como simples locação residencial, com alíquota reduzida de imposto sobre aluguel (em alguns estados, 1,25% a 2,5% sobre o valor venal, com redução de 70% para locação de longa duração).
Agora, porém, prefeituras e estados vêm encaixando aluguéis de até 90 dias na categoria de prestação de serviços de hotelaria, o que muda tudo:
o imposto passa a ser cobrado sobre a receita bruta da diária, não sobre o valor venal;
a base de cálculo é o valor total arrecadado, sem redução de 70%;
o imposto é exigido via NFS-e (Nota Fiscal de Serviço), com obrigações contábeis e fiscais adicionais.
Em cidades como Londrina, onde o mercado imobiliário está em alta e o VGV de lançamentos supera R$ 600 milhões por ano, essa mudança é especialmente sensível, porque muitos investidores encheram o portfólio de estúdios compactos para exploração de curto prazo.
No Brasil, a principal tributação sobre serviços de hotelaria e hospedagem é o ISS (Imposto Sobre Serviços), que é municipal e tem alíquotas que variam de 2% a 5%, dependendo da cidade.
Além disso, alguns estados e municípios aplicam:
IBS (Imposto sobre Serviços) ou versões locais de tributos sobre serviços;
CBS (Contribuição sobre Serviços) ou outras contribuições setoriais;
taxas de fiscalização, licenciamento ou “taxa de turismo” sobre estabelecimentos hoteleiros.
Quando tudo isso é somado sobre a receita bruta da diária, sem redução alguma, a carga pode fácil chegar a 40% em cima do faturamento, o que dilui drasticamente a margem que você projetou ao comprar o imóvel.
Vamos montar um exemplo prático (hipotético, mas baseado em estruturas reais) para ilustrar como a carga de 40%–44% surge.
Considere um estúdio compacto em Londrina, com os seguintes dados:
Valor médio da diária: R$ 300
Ocupação média: 70% ao ano → cerca de 255 diárias faturadas
Receita bruta anual: R$ 300 × 255 ≈ R$ 76.500
Se o imóvel for enquadrado como hotelaria (até 90 dias), a legislação pode aplicar:
ISS municipal: 5% sobre a receita bruta
IBS/ou outro imposto estadual: 10% sobre a receita bruta
CBS ou contribuição sobre serviços: 5% sobre a receita bruta
Outras taxas municipais: 1% a 3% sobre a receita bruta
Somando apenas:
5% (ISS) + 10% (IBS) + 5% (CBS) + 2% (taxas) = 22% de imposto sobre a receita bruta.
Isso ainda não é 44%, mas lembre-se:
em muitos municípios, o ISS é combinado com contribuições parafiscais (seguro, saneamento, turismo, etc.), que também incidem sobre a receita;
quando todas essas alíquotas são somadas, a carga total pode chegar a 40% a 44% sobre o faturamento bruto, dependendo da cidade e da interpretação fiscal.
Mesmo que Londrina não esteja no pior cenário, qualquer avanço nesse modelo de tributação sobre serviços de hotelaria já reduz sensivelmente a rentabilidade que você projetou ao comprar o imóvel.
Antes da nova regra, seu fluxo pensado podia ser:
gasto com financiamento, condomínio e manutenção: 30% do aluguel;
imposto sobre aluguel residencial longo: 1,25% com redução de 70% → praticamente 0,3% sobre a receita;
margem líquida: 60%–70% sobre a receita.
Na nova lógica, se a receita bruta é atacada por 20% a 40% de impostos e contribuições, essa margem despenca:
mesmo mantendo os mesmos custos operacionais, o lucro pode cair para 20% a 40% da receita bruta;
o retorno sobre o investimento (ROI) do imóvel perde força, e muitos investidores profissionais precisam reavaliar o modelo de negócio.
Antes, muitos investidores via aluguel de temporada como um “extra” de lado, feito como pessoa física, sem se preocupar com NFS-e. Agora, a exigência de nota fiscal de serviço obriga a estruturação:
se você atua como MEI ou empresa uniprofissional, precisa registrar recebimento de serviços (hotelaria);
se atua como simplificado ou pessoa física declarada, começa a ter que emitir NFS-e e recolher ISS, IBS, CBS etc.
Isso muda a equação:
você passa a ter custos contábeis adicionais;
precisa de sistema de gestão de reservas e emissão de notas;
a vida “simples” do Airbnb vira um negócio de hotelaria, com burocracia e responsabilidades à parte.
Com a nova carga tributária, vale perguntar:
Continua valendo a pena investir em estúdios compactos para temporada, ou é melhor focar em imóveis para locação residencial tradicional (acima de 90 dias)?
Em Londrina, o mercado imobiliário está em alta, com projeções de valorização de pelo menos 14% em 2026 e VGV de lançamentos acima de R$ 600 milhões, o que favorece investimento em imóveis de longo prazo.
Alguns investidores profissionais já começam a reestruturar:
reduzir a exposição a imóveis de temporada e migrar parte do portfólio para aluguel residencial longo prazo;
usar imóveis de temporada como “complemento” e não como base principal, para não ficar refém da carga tributária sobre serviços de hotelaria.
Cada cidade aplica a tributação de serviços de hotelaria de forma diferente. Em Londrina, é essencial:
consultar o portal da prefeitura sobre enquadramento de aluguel de temporada;
verificar se existe isenção, alíquota diferenciada ou redução para determinados períodos.
Peça a um contador especializado em imóveis para:
listar todas as alíquotas (ISS, IBS, CBS, taxas parafiscais);
simular a carga total sobre a sua receita bruta anual;
comparar isso com o fluxo de caixa que você projetou ao comprar o imóvel.
Perguntas práticas:
o seu retorno ainda compensa com 20% a 40% de imposto sobre a receita bruta?
vale mais a pena vender alguns imóveis de temporada e comprar imóveis para aluguel residencial longo, com menor carga tributária?
Se você continuar no modelo de temporada, considere:
contratar gestão de hospedagem profissional (empresa de locação por temporada);
usar plataformas de hospedagem reconhecidas que já tenham rotina de emissão de notas e recolhimento de impostos.
Enquanto a tributação tenta corroer a renda mensal, a valorização patrimonial continua a ser um trunfo:
imóveis em bairros de alto padrão em Londrina (Gleba Palhano, Centro, Aurora, Bela Suíça) tendem a valorizar acima da média, mesmo com a carga tributária sobre a locação.
investir em imóveis que valorizem bem e gerem renda residual (não apenas diária) pode ser a melhor resposta ao paradoxo do aluguel de temporada.
O aluguel de temporada em Londrina está cercado por um paradoxo: enquanto Airbnb e plataformas de hospedagem prometem margens altas, a nova abordagem tributária o trata como serviço de hotelaria, com exigência de NFS-e e sem a redução de 70% que a locação residencial tradicional costuma ter.
Somando ISS, IBS, CBS e outras taxas sobre a receita bruta, a carga tributária pode chegar perto de 40% a 44%, o que destrói boa parte da margem que você projetou ao comprar um estúdio compacto. Para investidores profissionais, o caminho é reestruturar o portfólio, priorizando imóveis de longo prazo e apenas usando a temporada como complemento, sempre com estrutura fiscal adequada.
Se você quer saber como o seu portfólio de imóveis em Londrina vai se comportar com essa nova carga tributária, ou deseja simular o impacto real sobre sua renda mensal, entre em contato com a Imobiliária Conecta para um planejamento especializado.
1. O aluguel de temporada em Londrina já está sendo tributado como hotelaria?
Sim, em muitos municípios o aluguel de até 90 dias já está sendo enquadrado como serviço de hotelaria, com ISS via NFS-e e sem a redução de 70% típica da locação residencial de longa duração.
2. Qual é a diferença tributária entre aluguel de temporada e residencial longo?
No aluguel residencial longo, muitos estados aplicam alíquota reduzida sobre o valor venal e com redução de 70%; no aluguel de até 90 dias tratado como hotelaria, o imposto incide sobre a receita bruta da diária, sem redução.
3. O que é NFS-e e por que é importante para o Airbnb?
NFS-e é a Nota Fiscal de Serviço eletrônica, obrigatória para prestadores de serviço. Se o Airbnb for enquadrado como hotelaria, é preciso emitir NFS-e por cada hospedagem e recolher o ISS e demais tributos.
4. É possível evitar a tributação “confiscatória” de 44%?
Não é possível eliminar a tributação, mas é possível reduzir o impacto ao:
migrar parte do portfólio para imóveis de locação residencial longa;
usar gestão profissional que já tenha rotina de impostos e notas;
negociar a adesão a programas fiscais e alíquotas diferenciadas no município.